Aspetti economici e di stima
Il concetto di valore
-per i beni privati equivale al prezzo di mercato,e del
costo di produzione
-per beni pubblici equivale
al valore di uso sociale
il termine valore s’intende il risultato di una
valutazione ,e quindi un dato che esprime un giudizio che può dipendere da
diversi fattori.
Per prezzo si intende la cifra effettivamente pagata o pagabile per
acquistare un bene ;è quindi un dato certo in questo caso viene chiamato
storico quando l’i 353c29d mporto è stato effettivamente pagato in una certa data.
Il costo è invece la cifra spesa per
produrre un bene ,spesa effettivamente sostenuta in una certa data quindi un
costo storico
Aspetti economici nelle valutazioni micio
estimative
Gli studiosi hanno individuato per i beni privati ;6 tipi di
valore
Serpieri 5 tipi Famulare un altro tipo
1)più probabile valore di costo
2)più probabile valore di mercato
3)il più probabile valore di trasformazione
4)più probabile valore complementare
5)più probabile valore di surrogazione
6)più probabile valore di capitalizzazione
i primi due valore e costo sono fondamentali ,gli altri
derivati
il valore di capitalizzazione è dato
dall’attuazione della resa attuale di quel capitale in futuro attualizzare un
valore futuro casa terreno azienda,che può assumere in futuro.
Il valore di mercato è quello fondamentale rispetto ai sei
aspetti economici citati esso è dato dal confronto con i prezzi realmente
pagati nel recente passato per beni simili si basa quindi su dati storici cioè
realmente pagato o su un probabile valore medio, e sulle condizioni ordinarie
di mercato,evitando i casi limite di alti e bassi.
Il prezzo di mercato si forma dall’ incontro tra la domanda
e l’offerta,ma il perito ma il perito deve saper individuare anche i beni che
deve prendere come paragone,il territorio in cui si verificano quei determinati
prezzi,il tempo in cui i prezzi possono essere validi.
11.3 il valore di costo
è dato dalle spese che l’imprenditore sostiene per produrre
quel bene da stimare -il valore di costo
risulta dalla formula
VK=
Q+Sv+Tr+Sa+St+I+Bf
Q=quote per manutenzione ,reintegrazione assicurazione
Sv=spese varie , matterie prime ,energie
Tr=tributi da pagare allo stato comune o regione
Sa=salari compresi per lavoro manuale
St=stipendi:compensi per lavoro intellettuale
I=interessi compenso che va al capitalista che ha messo nel
ciclo produttivo soldi macchine ecc
Bf=beneficio fondiario :compenso che va al proprietario che
ha messo ha disposizione beni immobili come terreni fabbricati locali ecc
Va aggiunto il profitto nominale T che
può essere basso o a volte nullo
Come nel campo dell’agricoltura ,ma anche elevato al
20,30 del costo totale come nel campo
dell’edilizia che il rischio è elevato
Il valore di trasformazione
Si applica ad un bene ,che è stato modificato per fargli
acquistare valore perciò tale valore il suo valore si determina stimando il suo
valore di mercato del bene trasformato ,a cui si deve togliere il costo per
realizzare queste modifiche Vt=Vm-K
Per esempio un vecchio fabbricato in degrado che viene
abilitato dopo essere stato ristrutturato
a negozio
Il valore complementare di un bene che è legato ad altri beni che hanno
reciproca utilità cioè sono complementari a lui il bene complementare è capace
di aumentare il valore del bene al quale viene associato
Es. se vicino ad un terreno viene costruita una strada
questa acquista valore
Il valore di surrogazione (sostituibile )
Esprime il valore di un bene sulla base del valore di altri
beni in grado di sostituirlo cioè che hanno la stessa utilità
Valore di capitalizzazione
Il v.c o rendita indica la trasformazione di una serie di
redditi futuri in capitale attuale somma
attuale di redditi futuri
Il valore di capitalizzazione viene usato soprattutto per gli
immobili ,terreni fabbricati ecc in ambito catastale fiscale
E si ottiene moltiplicando la rendita per un coefficiente
100per i fabbricati 75 per i terreni agricoli secondo la formula V0 = bf/r
V0
sta per valore di capitalizzazione
Bf per fondiario ed r =rendita
