IL CONTENUTO DELL’ESTIMO.

il contenuto dell’estimo.

finalità della materia: l’espressione di un giudizio di stima

L’estimo è la disciplina che insegna ad esprimere, per determinati scopi pratici, giudizi economici su beni, situazioni, eventi e programmi di azione sia privati che pubblici.

Un giudizio è l’espressione di un motivato parere da parte di una persona esperta su un fenomeno, che le semplici misure non sono sufficienti a definire negli aspetti quali-quantitativi che interessano.

La perizia è la valutazione razionale di un bene, perché sia una stima occorre che il giudizio sia di tipo economico.

I giudizi economici che si estrinsecano nell’indicazione di un quantum monetario relativo  a questioni di interesse privato sono propri dell’estimo tradizionale, che può essere definito microestimo.

Esistono però anche aspetti di utilità o disutilità di beni, situazioni o fatti, che non sono valutabili in moneta. La branca dell’estimo che si occupa di questi problemi può essere chiamata macroestimo.

caratteri e natura del giudizio di stima.

Il giudizio di stima è una previsione probabilistica finalizzata ad uno scopo pratico, deve essere obiettivo e fondato su conoscenze tecniche, economiche e di mercato.

 Previsione probabilistica: il giudizio di stima ha sempre la natura della previsione. Il valore di mercato, ad esempio, è il più probabile prezz 717j92h o previsto per un bene nell’ipotesi che sia messo in vendita.

 Finalizzazione: il giudizio di stima risponde sempre ad una ragione pratica, da cui dipendono i diversi aspetti economici ai quali corrisponde il valore del bene che il mittente vuole conoscere.

 Obiettivo: generalmente valido e indipendente da apprezzamenti condizionati da personale interesse.

 Fondato su conoscenze tecniche: il valore dei beni dipende dalla loro utilità, cioè dalla capacità di soddisfare un bisogno, questa capacità è correlata a caratteristiche fisiche, tecnologiche e funzionali dei beni stessi che solo un esperto del settore è in grado di valutare.

 Fondato su conoscenze economiche e di mercato: la stima si conclude con l’indicazione di una quantità di moneta, questa quantità può essere determinata dal prezzo di beni simili a quello da stimare, di suoi surrogati, o di beni necessari a produrlo o riprodurlo, necessita quindi di una approfondita conoscenza dei prezzi di mercato e delle attività economiche nelle circostanze di stima.

prezzo di mercato e valore di stima

Il prezzo di mercato è la somma che viene pagata per un bene in una avvenuta compravendita, esso è un dato certo e incontestabile, riferito ad un luogo e ad un tempo determinati. È un dato storico.

Il valore di stima è un giudizio che esprime, in termini revisionali e probabilistici, l’equivalente in moneta di un aspetto economico di un bene. È una previsione.

Il perito accerta dei prezzi e stima un valore.

beni oggetto di stima

Possono essere oggetto di stima tutti i beni economici materiali e immateriali, nonché i diritti e gli obblighi relativi a beni economici.

Sono più frequentemente oggetto di stima i beni dotati di caratteristiche che li differenziano in qualche modo da altri pur appartenenti alla stessa categoria, questa circostanza si verifica sempre per i fabbricati e i terreni perché si differenziano sempre almeno per la loro ubicazione.

L’estimo tradizionale può occuparsi di qualsiasi bene che, in un’economia di mercato, sia oggetto di possibile scambio, nonché di qualsiasi fatto che faccia insorgere o modifichi un rapporto giuridico-economico fra un soggetto e un oggetto.

Gli aspetti economici dei beni.

Generalità.

Un aspetto economico di un bene è l’utilità che il bene fornisce ad un soggetto che con esso si pone in un certo rapporto economico.

Un bene può fornire utilità nei seguenti modi:

1.  venendo impiegato per il soddisfacimento di un bisogno;

2. venendo impiegato come fattore di produzione;

3. fornendo un proprio reddito;

4. venendo trasformato in un altro bene;

5. venendo unito ad un altro bene;

6. venendo sostituito ad un altro bene.

Un bene richiede un sacrificio di utilità nei seguenti casi:

1.  quando deve essere prodotto;

2. quando deve essere riportato nelle condizioni in cui si trova prima di un certo evento.

I beni hanno diversi aspetti economici che possono essere valutati con diversi criteri di stima, i quali portano ad altrettanti valori di stima.

Il valore di mercato è il più probabile prezzo che, a giudizio del perito, un bene spunterebbe, date le sue caratteristiche, sul mercato che gli compete.

Per i beni mobili esistono infatti:

 prezzi all’ingrosso;

 prezzi al minuto;

 prezzi di vendita all’azienda;

 prezzi di acquisto all’azienda.

Il valore di capitalizzazione di un bene è  l’accumulazione al momento della stima di tutti i futuri redditi che il bene è in grado i dare.

Il costo è la somma delle spese che l’imprenditore puro deve sostenere per produrre un bene.

Il valore di costo di produzione è la più probabile somma delle spese che un imprenditore puro dovrebbe sostenere, al momento della stima, per produrre un bene non ancora esistente.

Il valore di costo di riproduzione è la più probabile somma della spese che un imprenditore puro dovrebbe sostenere al momento della stima, per riprodurre un bene già esistente o già esistito.

Il valore di trasformazione è il più probabile valore attribuibile ad un bene in vista della sua trasformazione in  un altro bene. Esso è pari alla differenza, riferita al momento della stima, fra il valore di mercato del bene trasformato e il valore di costo della trasformazione.  V_t = V_mercato – V_costo

–

La trasformazione può essere una soluzione che, fra la tante tecnicamente fattibili ed economicamente convenienti, si presenti come ordinaria, cioè come conveniente dalla maggioranza degli imprenditori. V_t = V_mercato

Il valore di macchiatici è riferito ai soprassuoli boschivi maturi. Il valore assito e cementi è riferito a fabbricati destinati alla demolizione.

Il valore di surrogazione è il valore (di mercato o di costo) di un bene o di un insieme di beni capaci di surrogare, al momento della stima, il bene da stimare. Si ricorre a questo aspetto economico quando il bene da stimare non ha mercato o quando il mercato non è ordinario.

Il valore complementare è la differenza fra il valore di mercato di un complesso di beni e il valore di mercato del complesso privato del bene oggetto di stima.

Il metodo di stima.

Il confronto come essenza del metodo di stima.

Il metodo di stima è il processo logico con il quale il perito giunge alla formulazione del giudizio di valore. Esso è unico e consiste nel confronto del bene da stimare con  altri beni uguali, simili o analoghi, dei quali siano noti o accertabili i prezzi di mercato o i costi di produzione.

Il parametro di stima è una grandezza misurabile dei beni che, più di ogni altra, tenda ad essere legata al prezzo da un rapporto costante.

 Un parametro fisico è una grandezza direttamente misurabile del bene o facilmente accertabile con semplici calcoli, si presta solo per beni strutturalmente semplici.

 Un parametro economico è sempre una qualche forma di reddito ed esiste soltanto per i beni produttivi, si presta meglio per beni strutturalmente complessi, i cui prezzi dipendono dalla capacità di reddito.

Individuato il parametro più adatto e scelti i termini di confronto, possiamo impostare la seguente proporzione:

Vx =	ΣV	px
	Σp

ΣValori:Σparametri=Valore_x: parametro_x    

Le fasi del giudizio di stima.

1.  Individuazione dell’aspetto economico rispondente allo scopo pratico della stima.

2. Ricerca dei dati di mercato.

3. Determinazione del valore ordinario.

4. Determinazione di eventuali aggiunte o detrazioni.

5. Aggiunte e detrazioni al valore ordinario.

Data & firma                                                  

Le caratteristiche dei beni influenti sul valore.

 Sono condizioni intrinseche quelle proprie dei beni di per sé considerati, indipendentemente dalla loro collocazione spaziale.

 Sono condizioni estrinseche quelle relative all’ambiente circostante considerato nei suoi diversi aspetti: naturale, sociale, economico.

 La situazione giuridica è l’insieme dei vincoli legali che condizionano o limitano l’esercizio della proprietà (obbligazioni, servitù. ipoteche).

Il principio dell’ordinarietà.

Il concetto di ordinarietà corrisponde a quello di normalità visto in statistica, è normale la situazione o il dato che si presenta con la massima frequenza e pertanto ha la maggiore possibilità di manifestarsi in futuro.

Si definisce imprenditore ordinario quello mediamente dotato di capacità organizzative e gestionali, le sue scelte non sono né arretrate né all’avanguardia, e corrispondono a quelle che compirebbe la maggioranza degli imprenditori operanti nella zona.

I procedimenti di stima.

Classificazione generale dei procedimenti.

La stima è diretta se si risolve con il confronto immediato del bene con altri, riguarda esclusivamente gli aspetti economici valore di mercato e valore di costo. La stima indiretta se non è possibile effettuare un confronto immediato, riguarda tutti gli altri aspetti economici.

Nella stima a corpo, il bene viene considerato nella sua globalità e confrontato con complessi simili o analoghi. Nella stima per elementi costitutivi, si stimano separatamente le varie componenti del bene e si perviene al valore globale sommando i valori parziali.

Procedimenti sintetici per la stima del valore di mercato.

Sono tradizionalmente noti i seguenti tipi di stima:

 Stima sintetica parametrica.

È una stima a corpo e diretta che fa uso esplicito e formale di un parametro tecnico od economico applicando, se necessario, aggiunte o detrazioni al valore ordinario.

 Stima per valori tipici.

È una stima diretta e per elementi costitutivi. Può essere applicata  a beni complessi, che non sia possibile confrontare nella loro globalità con altri beni simili o analoghi: si stima allora separatamente ogni componente, e si ottiene poi il valore totale come somma dei valori parziali.

 Stima storica.

Con questo procedimento il giudizio del valore di mercato di un bene viene fondato sulla conoscenza del prezzo che il bene medesimo ha ottenuto in una precedente compravendita.

 Stima a vista.

Il procedimento consiste nella formulazione mentale del giudizio di stima, senza ricorrere ad elaborazioni o calcoli espliciti. Il perito analizza il bene da stimare e lo paragone mentalmente ad altri di caratteristiche a prezzi a lui noti, quindi esprime verbalmente la sua valutazione.

Procedimento analitico per la stima del valore di mercato.

È la stima per capitalizzazione dei redditi e fa coincidere il valore di mercato del bene con l’accumulazione al memento della stima di tutti i futuri redditi.

Sono necessarie alcune condizioni che rendono possibile la capitalizzazione:

1.  che il  bene abbia la capacità di dare redditi;

2. che siano prevedibili e determinabili i redditi futuri;

3. che si possa accertare il saggio di capitalizzazione;

4. che il reddito da capitalizzare sia quello netto, medio, ordinario e continuativo;

la stima analitica si svolge attraverso le seguenti fasi:

1.  determinazione del reddito da capitalizzare;

2. ricerca del saggio medio di capitalizzazione valido per beni simili (ΣBf / ΣP);

3. eventuale correzione del saggio;

4. risoluzione della formula di capitalizzazione;

5. eventuali aggiunte e detrazioni al valore capitale.

Stima sintetica del valore di costo.

Le componenti di costo di produzione sono molteplici, la stima può avere per oggetto il costo complessivo  dell’opera o il costo parziale.

Il costo complessivo riguarda: la spesa per l’acquisto dell’area edificabile; la spesa per la progettazione, gli oneri di urbanizzazione e i contributi di costruzione; le spese per la realizzazione dei lavori; il costo della pura costruzione, comprendente materiali e loro posa in opera,  spese generali e profitto dell’azienda; le spese per gli allacciamenti; gli interessi di anticipazione su tutte le precedenti componenti di costo.