L’estimo è la
disciplina che ha la finalità di fornire gli strumenti metodologici per la
valutazione di un bene per i quali non sussiste un apprezzamento univoco.
Il microestimo si
intende quando i beni da valutare sono privati, invece il macroestimo si ha
quando si parla di beni pubblici.
I caratteri per
fare un giudizio di stima sono:- lo scopo;
- il metodo;
- previsione;
- soggettivo;
- prezzo.
I requisiti del
perito 434g62e sono:- sapere lo scopo della stima;
- la conoscenza delle basi
teoriche dell’estimo;
- la
conoscenza tecnica del bene da stimare;
- i
rapporti legali esistenti fra persone o cose implicate nella stima;
- la conoscenza dei dati.
Per valore si
intende il risultato di una valutazione.
Per prezzo si
intende la cifra effettiva pagata o pagabile per acquistare un determinato
bene.
Per costo si intende la cifra spesa per produrre un determinato bene.
Per aspetto
economico di stima, si intende l’insieme delle caratteristiche che identificano
un bene.
Gli aspetti economici sono:- il più probabile costo di
mercato,
- costo;
- trasformazione;
- complementare;
- surrogazione;
- capitalizzazione;
- sociale.
i primi 2 sono
chiamati fondamentali e gli altri sono chiamati derivati in quanto derivano dal
valore di costo e di mercato. Il sesto aspetto economico serve ad identificare
maggiormente il tipo di bene che vogliamo valutare.
La scelta
dell’aspetto economico dipende dal tipo di bene e dal suo utilizzo.
Il valore di
mercato e dato dalla quotazione che il bene oggetto di stima potrebbe avere in
una libera contrattazione di compravendita.
Il perito dovrà
anche individuare i beni “simili”, l’ambito territoriale e temporale.
Per valore di costo
si intende l’ammontare delle spese che un imprenditore ordinario dovrebbe
sostenere per produrre il bene soggetto di stima.
Per costi diretti,
si intendono tutti quei costi sostenuti per migliorare il bene.
Per costi
indiretti, si intendono i soldi che l’imprenditore perde durante il
miglioramento del bene.
I costi connessi
sono quei costi che riguardano fattori impiegati in comune in un processo
produttivo.
I costi congiunti,
sono quei costi che riguardano fattori impiegati in diversi processi
produttivi.
Per costo di
riproduzione si intende il costo per riprodurre un bene gia esistente.
Per valore di
trasformazione si intende quando un bene viene modificato profondamente nelle
caratteristiche o viene reso adatto per un nuovo uso. Vtasf. = Vmerc. – Kcosti
Il principio
dell’ordinariatà dice che il bene non deve essere valutato solo per “come è” o
solo per “ come potrebbe essere” ma come un soggetto ordinario lo potrebbe
gestire.
Il valore
complementare si ottiene tramite la differenza tra il valore di mercato del
bene intero e il valore di mercato che il bene avrebbe senza la parte oggetto
di stima.
Il valore di
surrogazione esprime il valore di un bene sulla base del valore di altri beni
in grado di sostituirlo.
Il valore di
capitalizzazione viene espresso accumulando all’attualità i redditi futuri
ordinariamente detraibili. Vo = Bf / i
Il valore i uso sociale è necessario per la valutazione di beni
pubblici. Il valore d’uso sociale può essere definito in funzione del valore
dei servizi resi dal bene collettivo alla società ed è spesso misurato come
“disponibilità a pagare” per poterne fruire.
Per procedimento di
intende l’insieme delle operazioni logiche da eseguire per giungere alla
formulazione del giudizio di stima. I procedimenti possono essere molti.
Il metodo di stima
è unico, e consiste nel confrontare il bene che devo stimare con altri beni
simili con noti i prezzi di vendita.
Le fasi per
effettuare una stimarono:- ricerca dell’aspetto economico;
-accertamento dei dati di mercato e costruzione della scala dei prezzi;
- analisi del bene e scelta del parametro di confronto;
- scelta del procedimento di stima;
- applicazione del procedimento di stima;
- correzioni al valore ordinario con aggiunte o detrazioni;
- determinazione valore effettivo.
La scala dei prezzi
è l’insieme dei beni simili presi a confronto, di cui si conoscon9o i prezzi di
vendita, riuniti in classi omogenee.
Il valore ordinario
è quello che si ottiene comparando il bene oggetto di stima con altri beni
simili di cui si conoscono i prezzi di mercato pagati. In poche parole è il
valore medio dei beni presi a confronto.
Gli scomodi e i
comodi sono caratteristiche non modificabili del bene da stimare.
Le aggiunte e
detrazioni, si riferiscono a uno stato momentaneo e quindi modificabile.
I requisiti dei beni simili sono: - intrinseche sono
quelle interne al bene che identificano la struttura, la
funzione;
- estrinseche sono esterne al bene e riguardano i rapporti con l’ambiente circostante;
- giuridica sono i vincoli legali e contrattuali legati al bene.
Parametri tecnici
sono costituiti da superfici o volume. A loro caratteristica è la misurabilità.
Parametri economici
sono i redditi catastali e domenicali per i terreni. Questo parametro è gia
pronto, è omogeneo, è imparziale.
Stima sintetica è
basata sul confronto diretto sulla base di uno o più parametri di confronto
Stima analitica è
basata sulla capitalizzazione del reddito detraibile dal proprietario.
La stima sintetica
monoparametrica consiste nel confronto del bene oggetto di stima con beni
simili, dei quali si conoscono i prezzi di mercato, sulla base di un comune
parametro di confronto. EV : EP
= Vx : Px
Le fasi della stima
analitica: - determinazione reddito capitale;
- ricerca saggi di capitalizzazione;
- eventuali correzioni al saggio;
- risoluzione formule di capitalizzazione;
- eventuali aggiunte o detrazioni al valore.
Il reddito di
capitalizzazione deve essere netto,
medio e continuativo.
Il procedimento
sintetico per la determinazione del valore di costo si ottiene tramite una
proporzione: EVk : EP = Vx : Px
Il procedimento
analitico per la determinazione del valore di costo nell’analisi e computo al
dettaglio della quantità e dei prezzi unitari, relativi alle opere per produrre
il bene oggetto di stima (computo metrico).
