PREMESSA
I l sottoscritto geometra Morettini Paracucchi Fabio,
con studio a S.Eraclio, viale Roma n° 7, iscritto all' Albo dei Geometri della
provincia di Perugia, a seguito dell' incarico ricevuto dalla sig.ra Bigarelli
Tiziana, si accinge a redigere una descrizione e una valutazione dell' immobile
sito in Colle Scandolaro n° 23, usando i seguenti metodi di stima:
sintetico-comparativo e analitico, allegandovi, planimetrie e certificati
catastali necessari.
Il sottoscritto espone nella presente relazione il
risultato dei rilevamenti compiuti, delle considerazioni e delle elaborazioni
estimative svolte e le conclusioni raggiunte.
DESCRIZIONE DELL’ IMMOBILE
Il fabbricato è
situato nel Comune di Foligno, in Colle Scandolaro n. 23 frazione di Foligno, e
consiste in uno stabile di 2 piano fu 141e47b ori terra, che comprendono
complessivamente 1 alloggio e 1 garage. Il fabbricato è situato nel paese di
Colle Scandolaro, in una zona collinare, a circa 8 Km dalla sede del comune e
circa 1 Km delle attività commerciali del paese. E' dotata di tutti i servizi e
ben collegata al resto della città. Nelle vicinanze c'è presenza di altri
nuclei abitativi singoli, occupati anch'essi da famiglie di ceto medio - alto.
L’immobile risulta
edificato nel 1986 come da concessione
edilizia n°66 del 21/2/86,
prot. 34823/85.
L’intero immobile è
inscritto al Catasto Fabbricati di Perugia intestato a Morettini Paracucchi
Giorgio e distinto in mappa al foglio
240, part. 543 e comprende i subalterni numerati dall’1 al 5 consistenti in 1
unità immobiliari di categoria A/2, di classe 2° e 1 unità immobiliari di
categoria C/6 sempre di classe 2°.
Il fabbricato è
dotato di un’ ampio cortile privato di 520mq, accessibile da strada comunale
denominata via Colle Scandolaro, delimitato nei confini da una ringhiera in
ferro. Il cortile è adibito a giardino con la presenza di alcune piante da
frutto.
Il fabbricato ha una
struttura portante in c.a. il tetto a padiglione con orditura portante in travi
di c.a. e manto di copertura in coppi. Le fondazioni sono eseguite in
calcestruzzo armato.
I solai sono
realizzati con travetti e pignatte, le scale che collegano il garage al primo
piano,
poggiano su di una
soletta in c.a. e rivestite di marmo. Le tamponature esterne perimetrali sono realizzate
con blocchi di laterizio alveolato con uno spessore di 30 cm con uno strato di
intonaco. I muri divisori interni degli alloggi sono realizzati in mattoni
forati da 10 cm.
La pavimentazione del
garage è allo stato grezzo, così anche per la lavanderia e per la rimessa
attrezzi.
La pavimentazione del
primo piano è : della cucina, del
soggiorno pranzo, dell'ingresso, le due terrazze in mattonelle in cotto 25x25;
per il disimpegno, il ripostiglio , la camera è stato usato il parquet; per il
bagno sono state usate piastrelle in ceramica.
All'esterno
dell'edificio l'intonaco è realizzato con malta tradizionale con presenza di
piccoli frammenta d'inerte, all'interno invece, sono realizzati con malta
tradizionale liscia.
La tinteggiatura
esterna dell'edificio è eseguita con intonaco grigio, invece all'interno, è
eseguita con tinta a tempera.
Gli infissi sono
realizzati interamente in legno, mentre le persiane sono di alluminio.
Il portone d'ingresso
è un portone blindato, mentre le porte interne sono alcune esclusivamente in
legno, mentre la porta che separa il disimpegno dalla sala da pranzo è
realizzata in vetro con supporto in legno.
L'impianto elettrico
è del tipo sottotraccia con placche in plastica e con corpi illuminanti che
garantiscono una ottima visibilità.
L'impianto di
riscaldamento è, funzionante mediante caldaia autonoma a gas, che garantisce
acqua calda per il bagno e la cucina, e anche per i radiatori in ghisa.
Le facciate
dell’immobile presentano tutte almeno una finestra.
La facciata principale
presenta a piano terra i due ingressi al garage ed il portone di ingresso.
L’immobile è composto
al piano terra di 3 posti auto più una lavanderia ed una rimessa attrezzi; il
piano primo è composto da 1 unità immobiliari accessibile sia dal garage che
dal portone principale. L’ abitazione è costituita da: un’ ingresso, una
cucina, un soggiorno – pranzo, un bagno, un disimpegno, una camera da letto e
un ripostiglio, per un totale di 81,54 mq di superficie residenziale
commerciale, più 2 terrazzi che danno, 1 sia sulla facciata laterale del
fabbricato confinante ad est che sul panorama della vallata sottostante ,ed 1
sia sulla facciata principale del fabbricato confinante ad ovest che sul
panorama sempre della vallata sottostante per un totale di 15,46 mq (calcolati
al 35%). La superficie lorda complessiva dell’unità immobiliare al piano primo
è di 97 mq.
L’abitazione è dotata
di un buon impianto a riscaldamento a termosifoni e termoconvettori.
La quadratura totale
dei garage siti al piano terra è di 175,50 mq.
La superficie
commerciale complessiva dell’immobile è di 272,50 mq.
L'immobile oggetto di
stima appartiene a Morettini Paracucchi Giorgio, è orientato verso sud.
L' edificio versa in
buone condizioni ed è perfettamente abitabile.
Al suo interno le condizioni
sono allo stesso modo molto buone.
SCOPO DELLA STIMA: trovare il più probabile valore di mercato.
VALUTAZIONE: si è accertata la regolarità urbanistica
dell'immobile e dei suoi dati catastali:
non vi sono ostacoli per la sua vendita, e l'immobile non a nessun gravante.
ASPETTO ECONOMICO
: Valore di mercato
Ø
METODO
SINTETICO – COMPARATIVO
Da un’indagine svolta
presso agenzie immobiliari, è emerso che un'immobile situato in zona agricola,
e appartenente alla categoria di fabbricato abitabile, il suo prezzo al metro
quadrato risulta di 1.100 euro/mq. Avendo riscontrato però che, questi prezzi
non sono attendibili per il periodo in cui ci troviamo, il valore reale al mq è
stato maggiorato di circa un 35 %, quindi si adotterà il valore di 1.500 € al
mq.
Dal tipo di dati
reperiti è possibile determinare il valore di mercato dell’immobile con il
metodo di stima sintetico parametrico, utilizzando il parametro fisico della
superficie, espresso in mq.
Proporzione:
SV : SP = Vx : Px
Vx = SV x
Px
SP
Stima appartamento
Vx = 1.500 € x 97,00 mq = 145.500 €
Stima garage
Vx = 750 € x
175,50 mq = 131.625 €
Al termine della
stima sintetica troviamo il valore totale di V1 = 145.500 + 131.625 = 277.125 € che deriva dalla somma dei due risultati
finali delle stime singole dell’ appartamento e del garage.
Caratteristiche non ordinarie
dei bene oggetto di stima:
L'immobile presenta alcune caratteristiche proprie non
riscontrate negli immobili simili. Per chiarezza queste caratteristiche non
ordinarie dell'immobile vengono descritte puntualmente, e divise per categorie,
qui di seguito. Le categorie individuate sono le seguenti: comodi e scomodi,
aggiunte a valore capitale, detrazioni a valore capitale. Per ogni componente
di ciascuna categoria verrà individuata quantitativamente il tipo di
modificazione del valore ordinario del bene.
a)
Comodi e
scomodi: il fabbricato è situato in una zona sopraelevata rispetto alle altre
abitazioni, quindi la panoramicità è migliore delle altre abitazioni. Si
affaccia su una tranquilla via secondaria che si ricollega a quella principale
che porta direttamente ad attività commerciali.
I collegamenti con la città sono agevoli grazie al passaggio di mezzi
di trasporto pubblico (autobus di linea), si è riscontrato che comodi di
posizione del tipo detto portano ad incrementi di prezzo del 3%-5%; ammettendo
che una simile influenza si abbia anche per la categoria dell'alloggio in
oggetto, si ritiene che il suo valore ordinario possa essere aumentato della
percentuale media del 4%.
b)
Aggiunte
a valore capitale: l’alloggio è munito
di porta blindata il cui costo attuale
è di 1.700,00 €
c)
Detrazioni
a valore capitale: non sono state riscontrate detrazioni.
a. Valore di mercato ordinario incrementato per
posizione favorevole =
277.125 x 1.04 = 288.210 €
b. Aggiunte al valore capitale: 288.210 + 1.700 =
289.910 €
Valore di mercato dell'immobile
oggetto di stima (a + b) €.
289.910,00
Valore di mercato dell'immobile
oggetto di stima arrotondato al milione €. 290.000,00
Il probabile valore
di mercato (V1) dell'immobile risulta essere di €. 290.000,00
(duecentonovantamila).
Ø
METODO
ANALITICO
Dal tipo di dati
reperiti è possibile determinare il valore di capitalizzazione dell’immobile.
In seguito ad
indagini svolte, il canone mensile è pari a 5 €/mq, per l’appartamento, mentre
per il garage è pari a 2,5 €/mq.
Stima appartamento
C.a.m. = 5 x 97 = 485,00 €
Rpl = C.a.m. x ( 12 + r x 78/12) = 485 x ( 12 +
0.03 x 78/12) = 5.914,60 €
DETERMINAZIONE
DELLE SPESE DI PARTE PADRONALE
-Quote di
manutenzione: Spesa che si rende necessaria per conservare le condizioni di
efficienza e di decoro del fabbricato. E' ordinaria se riguarda
piccoli interventi frequenti che gravano sul proprietario. E'
straordinaria se sono interventi di maggiore entità che si
svolgono a intervalli più lunghi. (5-15%)
Rpl x
7% = 5.914,60 x 0.07 = 414,02 €
-Quote di
reintegrazione: Quota messa da parte ogni anno che mi consente all'occorrenza
di
ricostruire un giorno l'intero fabbricato. (2-3%)
Rpl x
2% = 5.914,60 x 0.02 = 118,29 €
-Quote di
assicurazione: Spesa per l'assicurazione
del fabbricato contro rischi da incendio
e
scoppio, contro rischi di responsabilità che il proprietario ha
verso terzi, per danni causati da
cadute di materiali o da
infiltrazioni d'acqua. (0.4-0.6%)
Rpl x
0.5% = 5.914,60 x 0.005 = 29,57 €
-Quote di
sorveglianza e d'amministrazione: La sorveglianza è necessaria per la tutela
degli interessi del proprietario, e che consiste nel controllo del
comportamento dell'inquilino che non deve danneggiare
l'immobile, deve rispettare il regolamento condominiale.
L'amministrazione richiede attività di vario genere: riscossione
canoni, versamento dei tributi e delle quote d'assicurazione…
Rpl x 2% = 5.914,60 x 0.02 = 118,29 €
-Quote per sfitto, ritardo pagamento,inesigibilità: Spese relative alle
perdite dovute alla
mancata o non puntuale percezione del canone le cui cause
sono: sfitto,ritardo pagamento, inesigibilità.
Rpl x 5% = 5.914,60 x 0.05 = 295,73 €
-Imposte i.c.i
: Imposta comunale sugli immobili reale e proporzionale,
determinabile nella sua entità obiettiva.
Imp.
i.c.i. = R.c. x coefficiente x aliquota
317,24 x 100 x 0,0055 = 174,48 €
-Interessi = ∑ spese x r x 6/12 =
1.150.38 x 0.05 x 6/12 = 28,76 €
Bf = Rpl - Sp = 5.914,60 – 1.179,14 = 4.735,46 €
Vo = Bf = 4.735,46 = 157.848.67 €
r 0.03
Stima garage
C.a.m. = 2.5 x 175.50
Rpl = C.a.m. x ( 12 + r x 78/12) = 438,75 x ( 12 +
0.03 x 78/12) = 5.350,56 €
DETERMINAZIONE
DELLE SPESE DI PARTE PADRONALE
-Quote di manutenzione:
Rpl x 7% = 5.350,56 x 0,07 = 374,54 €
-Quote di
reintegrazione: Rpl x 2% = 5.350,56 x 0.02 = 107,01 €
-Quote di
assicurazione: Rpl x 0.5% = 5.350,56 x
0.005 = 26,75 €
-Quote di sorveglianza e d'amministrazione: Rpl x 2% = 5.350,56 x 0.02
= 107,01€
-Quote per sfitto, ritardo pagamento,inesigibilità: Rpl x 5% = 5.350,56
x 0.05 = 267,53 €
-Imposte i.c.i
: Imp. i.c.i. = R.c. x coefficiente x aliquota
58,84 x 100 x 0,0055 = 32,36 €
-Interessi = ∑ spese x r x 6/12 = 915,20
x 0.05 x 6/12 = 22,88 €
Bf = Rpl - Sp = 5.350,56 – 915,20 = 4.435,36 €
Vo = Bf = 4.435,36 =
147.845,33 €
r 0.03
Il valore finale e
complessivo risultato delle due stime analitiche fatte sull’appartamento e sul
garage è V2 = 157.848,67 + 147.845,33 = 305.694,00€
Valore dell’immobile
oggetto di stima arrotondato al milione = 306.000,00€
MEDIA TRA I VALORI
V1 + V2 = 290.000 + 306.000 = 298.000,00
€
2 2
CONCLUSIONI
Sulla base delle
considerazioni e dei calcoli effettuati, si conclude che il valore di stima
richiesto, nella fattispecie il valore dell’appartamento più quello del garage,
può ritenersi di 298.000,00 €.
Foligno
19/12/2005
Allegati:
Ø Planimetrie
Il perito:
………………………
