STIMA DI UN ALLOGGIO CON PROCEDIMENTO SINTETICO - STIMA DEL VALORE ORDINARIO

STIMA DI UN ALLOGGIO CON PROCEDIMENTO SINTETICO

Un appartamento di 90 m², facente parte di un condominio con una quota di proprietà generale di 38 millesimi, è attualmente locato, che risulta equo e meritevole. Assumendo con adeguate giustificazioni tutti i dati necessari, si stimi il valore ordinario di mercato dell'immobile con procedimento sintetico. Se ne determini poi il valore 222e42c effettivo, sapendo che:

·        è imminente una spesa condominiale di € 6000 per interventi di manutenzione straordinaria;

·        l'appartamento necessita di riparazioni interne per una spesa preventivata di € 1750;

·        l'appartamento è gravato da un mutuo fondiario ventennale di € 10000 al 5,5%, del quale sta per scadere la 30° rata semestrale d'ammortamento;

 

Svolgimento:

 

STIMA DEL VALORE ORDINARIO

 

Ipotizzando che il mercato delle abitazioni è abbastanza attivo nella zona e si svolge in condizioni di sufficiente concorrenza. Tra gli alloggi venduti negli ultimi mesi, se ne sono individuati quattro, che, per l'insieme delle caratteristiche estrinseche e intrinseche, possono considerarsi simili a quello in oggetto, se si trascura la più favorevole posizione di questo ultimo. Utilizzando come parametro di stima la superficie commerciale, che si è riscontrato essere direttamente collegata con i prezzi, per le suddette unità sono stati accertati i dati della seguente tabella:

 

 

Il prezzo medio al m² di superficie commerciale risulta di:

€ 559300 = € 1515,72

                                                  369

Che applicato alla superficie dell’alloggio da stimare, ne determina il valore ordinario di:

1515,72 X 90 = 136414,80 €

CORREZIONE DEL VALORE ORDINARIO

 

Ipotizzando che il fabbricato non presenti comodi o scomodi non si sottrae alcun valore

 

DETRAZIONI AL VALOR CAPITALE

 

       Spesa condominiale per interventi di manutenzione straordinaria di: 

                                                                                                   € 6000                                                                                          

    Preventivo di spesa per riparazioni interne:                                  € 1750

    Poiché il fabbricato è gravato da un mutuo con saggio d’interesse del 5,5% di € 10000 del quale sta per scadere la 30° rata semestrale d'ammortamento.

 

                         i  1 + i  ²ⁿ

                                       Q _{sem. amm.} = S₀ X _2____2___ = 415,32 €

                                                                   1 + i  ²ⁿ - 1

                                                                        2

 

Debito residuo =    (R + R) X  (1 + i / k)^kn -1 X  ___1____ = 20000,75 €

                                                     i/k                (1 + i / k)^kn

                           

                                        totale detrazioni = 27750,75 €

 

VALORE EFFETTIVO DI STIMA

Il valore di stima si ottiene sottraendo dal valore ordinario il totale delle detrazioni.

 

V_eff.= V_ordinario – Detrazioni = 108664,05 €

 

che arrotondiamo a 108664 €