disciplina che studia le metodologie da applicare per giungere all’espressione di un giudizio di valore in merito a dei beni.

Estimo: disciplina che studia le metodologie da applicare per giungere all’espressione di un giudizio di valore in merito a dei beni.

Estimo:

1. Legale
2. Civile
3. Catastale
4. Rurale

Estimo legale:

·        Esproprio

·        Occupazione

·        Servitù prediali e servitù personali

·        Enfiteusi

·        Usufrutto

·        Successione ereditaria

·        Affitto

Estimo catastale:

• N.C.T. “nuovo catasto terreni”
• N.C.E.U. “nuovo catasto edilizio urbano”

Estimo civile:

• Stima fabbricati
• Condomini e tabelle millesimali
• Sopraelevazione
• Avviamento commerciale

Estimo rurale:

• Stima fondi rustici
• Stima miglioramenti fondiari
• Stima dei danni
• Arboreti
• Boschi

L’esproprio è un limite al diritto di godimento della proprietà privata, che necessita della pubblica utilità e di un indennizzo.

Le leggi che lo regolano sono: 111f54b

• 1865 Legge Fondamentale
• 1885 Legge Napoli
• 1907 Legge sulle ferrovie
• 1950 Legge sulle strade
• 1977 Legge Bucalossi
• 1992 Legge 359 art. 5 bis.
• 2001 Legge obiettivo (testo unico)

La legge Fondamentale è la più organica, prevedendo 4 casistiche:

• Esproprio totale, dove l’indennizzo è pari al valore di mercato
• Esproprio parziale, dove l’indennizzo è pari al valore complementare
• Occupazione, tempo determinato 2 o 5 anni, l’indennizzo è pari frutti pendenti e/o anticipazioni culturali, mancati redditi, spese di ripristino, danni irreversibili
• Retrocessione, diritto oneroso che ha il proprietario di rientrare in possesso del bene espropriato se esso perde la pubblica utilità

La legge Napoli, fu fatta per il rifacimento della città di Napoli. L’indennizzo è pari al valore di mercato più dieci imponibili catastali tutto fratto due.

La legge sulle strade prevede che l’indennizzo sia pari al valore di mercato più, l’imponibile catastale diviso 3,5%-7,0%, tutto diviso due.

La legge Bucalossi prevede la divisione del territorio in 3 aree:

ü      Agricole

ü      Urbane

ü      Gia edificate

Nelle aree agricole l’ indennizzo viene calcolato col V.A.M. della coltura effettivamente praticata. A ciò ci sono delle eccezioni: se il terreno è affittato l’indennizzo spetta sia al proprietario sia all’affittuari; se il proprietario è coltivatore diretto l’indennizzo si triplica; se c’è l’accordo bonario può esserci una maggiorazione fino al 50%.

Nelle aree urbane l’indennizzo viene calcolato in base al V.A.M. della cultura più redditizia di quella zona agraria che copra almeno il 5% della superficie, moltiplicandolo per un coefficiente che va da 2 a 5 nelle città fino a 100’000 abitanti, oltre 100'000 abitanti esso viene moltiplicato per un coefficiente che va da 4 a 10.

Nelle aree gia edificate l’indennizzo è pari al valore di mercato.

Nel caso dell’occupazione, l’indennizzo è pari al V.A.M. per gli ettari diviso dodici per gli anni dell’occupazione.

La legge 359 art. 5 bis. prevede che l’indennizzo sia pari al valore di mercato più dieci imponibili catastali, tutto diviso due e deprezzato del 40% se non si raggiunge l’accordo bonario.

La servitù è un peso imposto su un fondo; se essa è a vantaggio di un’altro fondo è prediale; se è a vantaggio di una persona è personale. Esse sono:

• Temporanee, con durata fino a nove anni
• Permanenti, con durata oltre nove anni
• Apparenti e non

Esse si creano:

• Volontariamente
• Per destinazione del padre di famiglia
• Per usucapione
• Coattivamente

Esse si estinguono:

• Per scadenza temporale
• Per mancato utilizzo
• Per confusione

Le servitù prediali sono di:

• Passaggio
• Acquedotto, metanodotto
• Elettrodotto, funivia

La servitù di passaggio si ha o per un fondo intercluso o per un passaggio insufficiente.

La servitù di acquedotto si ha se esso è necessario e proporzionale alle esigenze.

Nell’indennizzo delle servitù prediali di acquedotto e metanodotto, l’indennizzo è pari all’area effettivamente occupata più una fascia di rispetto indennizzata per metà; nelle servitù prediali di elettrodotto e funivia, l’indennizzo della fascia di rispetto è indennizzata per un quarto.

L’indennizzo delle servitù, prevedono anche le imposte come l’I.C.I. e l’I.R.PE.F, essendo a carico del proprietario servente (ricordiamoci che con la servitù non si ha il passaggio di proprietà come nell’esproprio).

L’usufrutto è il diritto di godimento di un bene, senza cambiarne la destinazione d’uso, limitato nel tempo e cedibile. La sua durata può essere di vita natural durante, nel caso sia di diritto ad una persona fisica; 30 anni nel caso sia di una persona giuridica. Esso riguarda beni mobili e immobili; nasce per contratto o testamento e termina per prescrizione, scadenza contrattuale e perimento del bene.

La nuda proprietà e ciò che rimane del diritto di proprietà scorporato del usufrutto.

Nel caso l’usufruttuario compia dei miglioramenti essi vengono calcolati come minor somma tra speso e migliorato.

La successione è il passaggio di un diritto reale dal de-cujus agli eredi: legittimi e legittimari (decisi dalla Legge). Essa può essere di 3 tipi:

• Legittima (senza testamento)
• Testamentaria (con testamento)

Testamento: documento scritto,firmato e datato con volontà del de-cujus. Può essere di 3 tipi:

• Olografo, interamente scritto a mano
• Pubblico, redatto ad un notaio davanti a testimoni che lo firmano
• Segreto,consegnato al notaio

Gli eredi sono: Coniuge, discendenti, ascendenti, collaterali, parenti fino al sesto grado.

L’erede indegno e colui che lede l’integrità fisica e/o morale del de-cujus e/o suoi ascendenti.

Legatario: colui che risponde solo di una parte attiva dell’eredità accettandola automaticamente.

Nella successione ereditaria il patrimonio viene scisso in 2 parti:

• Disponibile
• Legittima o di riserva

L’asse ereditario è l’insieme dei beni del de-cujus rimanenti dopo la sua morte e/o donati in vita ai figli e al coniuge (colazione). Esso viene assegnato in base alle quote di diritto e di fatto. Le quote di fatto devono essere omogenee tra loro e devono rispettare il principio di indivisibilità di alcuni beni (un bene si dice indivisibile quando il valore delle parti è inferiore al valore del bene intero).

Il catasto è l’inventario dei beni immobili, demaniali e privati, dello Stato, con relative informazioni su di essi e i loro possessori (non proprietari, perché non ha valore probatorio); la sua funzione è prettamente fiscale.Esso è formato da due parti:

• Descrittiva, dove viene descritto il bene
• Geometrica, dove individuo il bene mediante rilievi topografici per triangolazioni

Il nuovo catasto terreni (N.C.T.) ha come consistenza catastale la particella (porzione continua di terreno, situata in medesimo comune, appartenente al medesimo possessore e della medesima qualità e classe).

Noi abbiamo 2 tipi di estimo catastale (rendita del terreno):

• Diretta, la rendita viene calcolata per ogni singola particella
• Indiretta, la rendita viene calcolata tramite delle tariffe

Le tariffe vengono calcolato da aziende studio, aventi come unità di misura l’ettaro e parametri di valutazione: la qualità (tipo di coltura) e la classe (livello di produttività). Esistono due tipi di tariffe:

• Di reddito agrario, il reddito medio spettante a chi gestisce l’attività agricola sul fondo
• Di reddito domenicale, il reddito medio ritraibile dal proprietario

Per la formazione del catasto terreni, occorrono:

• Zona censuaria
• Circolo censuario
• Comune tipo

ü      Comune sussidiario

ü      Qualificazione

ü      Classificazione

Ø      PROSPETTO DI QUALIFICAZIONE E CLASSIFICAZIONE

ü      Particella tipo

ü      Classamento

Ø      AZIENDA STUDIO

Ø      Azienda sussidiaria

Ø      TARIFFE D’ESTIMO

Ø      Prospetto delle qualità, classi e tariffe

Ø      Collegamento con altri Comuni

La qualificazione consiste di distinguere i terreni secondo la qualità di coltura scritte nel VURA.

La classificazione consiste nel suddividere ogni qualità in tante classi quanti sono i gradi diversi di produttività.

Il classamento è un operazione “di campagna” mediante la quale viene attribuita a ogni particella la qualità e classe che le compete.

Il territorio nazionale è diviso in 21 zone censuarie, che a loro vota sono divise in 300 circoli censuari. Ciascun circolo censuario comprende comuni omogenei tra loro. All'interno di un circolo censuario, viene scelto un comune tipo e un’azienda studio per la determinazione di qualità di colture presenti. Se nel comune censuario vi è una carenza di qualità di colture presenti nel circolo censuario, si ricorre ad un comune sussidiario ed un’azienda studio sussidiaria.

La scala di merito esprime con un punteggio il merito delle qualità e classi presenti nel Comune studio. La scala di collegamento consiste nell’attribuire un punteggio di merito alle qualità e classi presenti nei Comuni di un circolo censuario sulla base del punteggio di un Comune studio.

La pubblicazione, consiste nel tenere esposto i documenti catastali provvisori al pubblico per 60 giorni al fine denunciare eventuali errori e omissioni. I documenti furono i seguenti:

• Mappa particellare
• Tavola censuaria, ove per ogni Comune vengono riportate progressivamente le particelle con la qualità, classe, superficie, reddito domenicale e reddito agrario.

L’attivazione consiste nella correzione di eventuali errori segnati dai possessori, dopo ciò si passa alla conservazione catastale che deve essere continuamente aggiornata sulle variazioni soggettive ed oggettive.

L’aggiornamento del catasto per le variazioni oggettive avviene o per la denuncia di variazione fatta dal proprietario o da un controllo periodico del catasto ogni 5 anni.

Le variazioni soggettive vengono messe in evidenza con le domande di voltura cambiando il titolo di possesso con un atto registrato, attuando il frazionamento da un tecnico con 2 dimostrazioni: grafica e numerica. Per effettuare ciò lo stesso tecnico deve preventivamente chiedere l’estratto di mappa modello 51.

I documenti del vecchio catasto manuale erano :

• Mappa catastale (1:20000 per il territorio comunale; 1:2000 per individuare le particelle)
• Mappa particellare
• Prontuario dei numeri di mappa
• Tavola censuaria
• Registro delle particelle
• Schedario possessori

I documenti del nuovo catasto meccanografico sono:

• Mappa catastale
• Mappa particellare
• Schedario particellare
• Schedario particelle
• Schedario possessori

Il nuovo catasto edilizio urbano ha come unità di consistenza catastale (unità di misura su cui calcoliamo le tariffe) l’unità immobiliare che può essere un fabbricato, porzione di fabbricato o insieme di fabbricati in grado di produrre reddito autonomo. La particella edilizia e un porzione di terreno con un o più fabbricati dello stesso stile architettonico. In Base alla vecchia metodica, le unità immobiliari vengono distinti in 3 serie:

1. immobili a destinazione ordinaria (estimo indiretto)
2. immobili a destinazione speciale (estimo diretto)
3. immobili a destinazione particolare (estimo diretto)

In 5 gruppi:

1. abitativo (consistenza catastale in vano utile)
2. uffici pubblici (consistenza catastale in m²)
3. commerciale (consistenza catastale in m³)
4. fabbriche
5. edifici particolari

A loro volta i gruppi sono divisi in categorie.

In Base alla nuova metodica, le unità immobiliari vengono distinti in 5 gruppi:

A.  abitativo

P.  uffici pubblici

T.  commerciale

V.  fabbriche

Z.  edifici particolari

Il frazionamento mappale per il trasferimento di una particella dal N.C.T. al N.C.E.U. si attua con il modello 1N, dove nella prima parte si allegano planimetrie e prospetti inseriti nel DOCFA si descrive in dettaglio le caratteristiche specifiche dell’immobile del circolo censuario da accatastare. Nella seconda parte si descrivono ogni singola unità immobiliare.

Rc: reddito ritraibile dall’immobile al netto dei costi e a lordo delle tasse; reddito catastale.

Per quanto concerne la procedura estimativa di fabbricati, essa si attua in base alla loro destinazione produttiva: civile abitazione; rurale; industriale.

Le metodiche estimative sono 2:

• Stima sintetica attribuendo un valore essenzialmente attraverso una comparazione.
• Stima analitica attribuendo un valore attraverso la ricerca del beneficio fondiario e saggio di capitalizzazione normale e reale; valore normale e reale.

Ricordiamo che la stima è l’attribuzione di valore in denaro di un bene alla data della stima.

Per una sua maggiore attendibilità bisogna conoscere il bene; conoscere la finalità della stima per scegliere l’aspetto da prendere in esame. I vari aspetti economici sono:

• Valore di mercato: valore che avrebbe il bene in una normale trattativa di compra-vendita.
• Valore di capitalizzazione: valore di bene attraverso il rapporto tra la rendita di quel bene ritraibile in 1 anno (Bf o affitto) ed il saggio di capitalizzazione (r) dato da un’indagine storica di mercato ed il rapporto tra i beni venduti e la loro rendita annuale.
• Valore di costruzione: valore del immobile meno i costi di costruzione, riportati all’attualità.
• Valore di trasformazione: valore del bene trasformato meno i costi di trasformazione, riportati all’attualità. Nel valore di ricostruzione dobbiamo tener conto dei costi relativi a garantire l’utilità dell’immobile, non della sua struttura iniziale, altrimenti avremo il valore di restauro. Le precondizioni per attuare ciò sono: trasformazione, legalmente,tecnicamente ed economicamente fattibili.
• Valore di ricostruzione: importo che dovrebbe sostenere un imprenditore ordinario per ricostruire un bene con la stessa utilità.
• Valore complementare: esprime il valore di un bene che è legato ad un altro bene dal rapporto di reciproca utilità. Il bene complementare è in grado di accrescere il valore di un altro bene.
• Valore di surrogazione: esprime il valore di un bene sulla base del valore di altri beni in grado di produrre la sua stessa utilità.